Sandkrug-Stachybotrys-chartanum-Aspergillus-versicolor-Penicillium-Schimmel-Schimmelpilzbelastung-Rigips

Bauabnahme in Sandkrug

5. Mai 2017

Tatsachen-Feststellungen – Ortsbesichtigung – Untersuchungsmethode

Als Bausachverständiger und Sachverständiger für Schimmelpilzsanierung war mein Auftrag in diesem Fall die Bauabnahme der erworbenen Doppelhaushälfte in Sandkrug. Die besagte Immobilie befindet sich jedoch noch im Rohbau.

Ist-Zustand

Da sich die Immobilie im Rohbauzustand befand, also eine Doppelhaushälfte, wo Fußbodenbeläge, Heizung, Sanitäranlagen wie Badezimmer, Tapeten, verspachtelte Rigipsplatten und ähnliches vollständig fehlten, konnte ich keine endgültige Bauabnahme durchführen. Hier ist lediglich eine Zwischenabnahme erfolgt.

Soll-Zustand

Bei einer Bauendabnahme sollte das Haus zumindest besenrein sein und nicht halb fertiggestellt. So ist es eine Zwischenabnahme. In diesem Fall war es allerdings angeraten, dem Bauträger – dem ausführenden Bauunternehmen – genauer auf die Finger zu schauen. Im Rohbau konnten schon einige Mängel entdeckt werden, die womöglich später nicht offensichtlich wären.

Schlussfolgerungen der Begehung (Beurteilungen)

Die Doppelhaushälfte war bis auf den Dachboden begehbar. Fenster waren auf kipp gestellt, so dass genügend feuchte Luft von außen nachkommen konnte, obwohl der Rohbau selbst noch sehr feucht war entgegen den Regeln der Bautrocknung. Im Erdgeschoss fielen mir die unterschiedlichen Höhen der bodentiefen Fenster auf. Die Abstände der Fensterzarge (Leibung) zu den Decken war identisch. Hier ist augenscheinlich der Estrich schief eingebracht worden. Damit sind womöglich die mindestens einzuhaltenden Estrichhöhen unterschritten worden. Das muss noch genauer untersucht werden. Klar ist, dass der gewünschte Fußbodenbelag hier nicht mehr eingebracht werden kann, es sei denn, der Bauträger schleift den Estrich ab. Nicht nur Fußbodenheizungen benötigen eine gewisse vorgeschriebene Estrichhöhe. Auch darf der Estrich nicht zu dünn sein, da diesem auch eine lastabtragende Funktion zukommt.

In dem Bereich der Gebäudeeinführung (Versorgungsleitungen für Gas und Wasser) konnte ich die Ausführung der Bodenplatte, der Estrichdämmung und der unter dem Estrich verlegten Rohrleitungen der Wasserversorgung (Brauchwasser) und Heizschlangen der Fußbodenheizung in Augenschein nehmen. Hier sind die Fachregeln keineswegs eingehalten worden.

Die aus Ortbeton gegossenen Treppe ist auch nicht entkoppelt worden. Den Schallschutz vergessen viele hierbei oft.

Im 1. OG waren noch keine Türen und keine Bodenluke eingebaut. Dann die unerfreuliche Überraschung: Die mit Rigips beplankte Decke war völlig übersät mit Schimmel. Die Rigipsplatten wellten sich schon nach unten vor lauter Feuchtigkeit im Haus. Der Befall mit Stachybotrys chartanum (runde Flecken) und dem Aspergillus versicolor scheint hier auch ohne nähere Untersuchung vorzuliegen. Auch könnten noch eine Art Penicillium sich hier angesiedelt haben. Das sind zumindest die Pilze, die sich am liebsten auf und hinter Rigipsplatten ansiedeln. Eine Raumfeuchtemessung ergab vor Ort eine relative Feuchtigkeit von 82,9 %, also ideale Lebensbedingungen für Schimmelpilze. Der Pilzsporenflug auch durch die geöffneten Fenster wird dafür sorgen, das sich die Sporen überall verteilen können. Auch im Dachboden und später hinter den Tapeten.

Im Badezimmer wurde auch nicht im Ansatz eine fachgerechte Abdichtung angefangen noch ausgeführt.

Vom 1. OG kommt man auf die Loggia oder auch Dachterrasse, hier fällt als erstes stehendes Wasser auf. In der DIN 1986-100 steht „Tiefpunkte müssen immer entwässert werden“. Man könnte jetzt spotten: Vielleicht gibt es bei der Übergabe des Hauses eine Schöpfkelle gratis?

Die Bitumenbahn als Abdichtung, die aufgehenden Wandanschlüsse und die Ablaufmöglichkeit sind hier auch falsch ausgeführt worden.

Zusammenfassung

Dieses Haus ist von Baumängeln nur so durchzogen. Am schlimmsten ist jetzt schon die Schimmelpilzbelastung. Hierzu hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) 2016 in einem Urteil geäußert, sinngemäß „selbst bei einer 99,9 % Schimmelbeseitigung ist das Dach nicht schimmelfrei“.

Ich zitiere weiter: „Eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung eines mit Schimmelpilz befallenen Dachstuhls liegt nicht vor, wenn dessen Holzgebälk nach Vornahme der Arbeiten weiterhin mit Schimmelpilzsporen behaftet ist. Dies gilt auch dann, wenn von diesen keine Gesundheitsgefahren für die Bewohner des Gebäudes ausgehen.“

Tipp
Würde der Bauträger „Schimmelprävention beim Planen und Bauen“ bedenken, hätte man einige Probleme weniger an diesem Bau. Hierzu ist das Wissen um bauphysikalische Zusammenhänge von Nöten.

Das gleiche gilt auch für Rigipsdecken, die mit Schimmel übersäht waren. Zwar kann man etwas mit Desinfektionsmitteln erreichen. Dies stellt aber nur eine vorübergehende Maßnahme da. Das ist also keine dauerhafte Lösung. Auf die damit verbundene Gesundheitsgefährdung soll hier nicht weiter eingegangen werden.

Durch das unsachgemäße Demontieren der mit Schimmelpilz behafteten Rigipsplatten wird eine Verteilung der Sporen erst recht begünstigt. Dies ist hier leider geschehen. Selbst durch permanentes Heizen und sachgemäßes Lüften wird hier kein hygienischer Wohnkomfort mehr erreicht werden können.

Etwaige Maßnahmen der Schimmelpilzbeseitigung hätten bestenfalls kosmetischen Nutzen, fürchte ich.

Weg der Problemlösung

Was die Schimmelpilzbeseitigung angeht, hat der Bauträger jedenfalls nach seiner Meinung alle nötigen Vorkehrung getroffen. Denn dazu gibt es einen Passus in der Baubeschreibung: „Baufeuchtigkeit ist durch ausreichende Lüftung abzuführen. Schimmelbildungen in Gebäudeecken und im Fußleistenbereich durch mangelhafte Lüftung stellen keinen Mangel dar.“

Gelüftet wurde ja auch, bloß zu viel und zur falschen Jahreszeit. Zumindest hat der Bauträger den Befall von Rigipsplatten und Dachholz nicht mit in seinen Ausschluss eingeschlossen.

Meine Meinung: Objektive Befunderhebung des Schimmelbefalls durch ein zugelassenes Labor. Feinmessung der Pilzbelastung in den bis jetzt verbauten Baustoffen. Rigipsplatten entfernen lassen, durch einen vom Umweltbundesamt zugelassenen Sachverständigen wie mich. Dachstuhl eventuell auswechseln.

Erste Kostenschätzung

30.000 bis 50.000 € bei fachgerecht ausgeführter Arbeit mit zugelassenen Fachhandwerkern.

In der Studie wird empfohlen, im Falle eines Schimmelpilzbefalls in Innenräumen nach dem Grundsatz „Erkennen – Bewerten – Ursache ermitteln – Sanieren“ zu verfahren. In Abhängigkeit von der Größe des Befalls sind entsprechende Sachverständige einzubeziehen.