Funktion des Baubetreuers
und seine Leistungen

Ein Bauobjekt gliedert sich in mehrere Leistungsstufen und Bauphasen. Nach der sogenannten HOAI in 9 Leistungsphasen.

Leistungsphase 1 – die Grundlagenermittlung
Hier stehen erste Beratungen und Aufklärungspflichten im Vordergrund. Das Budget sollte und muss in dieser frühen Bauphase angesprochen und auf die Wünsche und Anforderungen der Bauausführung überprüft werden. Ein sehr wichtiger Punkt ist der Baugrund im Sinne der DIN 4020
Die Baugrunderkundung wird aus meiner Erfahrung am meisten vernachlässigst und ist doch so essenziell, schließlich steht Ihr Geld auf dem Baugrund. Deshalb widme ich mich als Baubetreuer der Baugrunduntersuchung etwas intensiver.

Grundsatz: Baugrund ist Bauherrenrisiko

Die zwingendste Vorplanung in der Grundlagenermittlung ist die Untersuchung des Baugrundes als Baustoff. Die fachgerechte Baugrunderkundung und die geotechnische Begleitung des Baugrundes sind Ausführungspflichten in der Vorplanung. Denn die Bauausschreibung, die Bauabwicklung und die Baukosten werden maßgeblich durch den geotechnischen Untersuchungsbericht beeinflusst. Zu häufig ist das Haus schon geplant, die Baugenehmigung erteilt worden. Erst dann wird vereinzelt die Baugrunderkundung vorgenommen, wenn nicht sogar gänzlich vernachlässigt. Manchmal wird aber auch bewusst wegen der Untersuchungskosten von etwa 1.000 € darauf verzichtet. Risse im Haus sind dann das kleinste Übel, der Maler kommt mit seinem betonkosmetischen Wissen …

2015 wurden während meiner Tätigkeit als Baubetreuer Fehler bei der Vorplanung und Ausführung einer Kellersohleplatte aufgedeckt. Die Kellersohleplatte musste entsorgt werden. Die Kellersohleplatte (Kellerfundament) und Kellerwände wurden neu geplant und ausgeführt. Das führte zu einer nicht unerheblichen Bauzeitverzögerung. In diesem Fall konnte ich die dadurch entstandenen zusätzlichen Kosten von meinem Bauherren fernhalten ganz zu schweigen von Folgekosten, wenn das Haus auf diesem Fundament errichtet worden wäre.

Leistungsphase 2 – die Vorplanung
Leistungsphase 3 – die Entwurfsplanung
Leistungsphase 4 – die Genehmigungsplanung
Leistungsphase 5 – die Ausführungsplanung
Leistungsphase 6 – die Vorbereitung der Vergabe
Leistungsphase 7 – die Mitwirkung bei der Vergabe
Leistungsphase 8 – die Objektüberwachung
Leistungsphase 9 – die Objektbetreuung und Dokumentation

weitere Informationen im Detail

Baubetreuung Slide
Hilfe bei der Materialauswahl

Funktion des Baubetreuers

Dem Baubegleiter kommt eine Schlüsselstellung beim Neubau oder der Sanierung von Bestandsgebäuden zu. Er ist für die Qualitätssicherung zuständig. Daher sollte er schon im Planungsstadium einbezogen werden, denn am Bau sind etwa 29 % Planungs- und Vorplanungsfehler. Bauausführungsfehler der am Bau beteiligten Handwerksunternehmen sind die Folge.


Eine Studie vom Februar 2015 weist auf die Entwicklung der Bauschadenskosten hin. Verdoppelung der Versicherungsschäden von 2009 bis 2013 und Erhöhung der Bauschadenskosten bei Bauten von etwa 33.000 bis auf etwa 68.000 €.


Rechtliche Position des Baubetreuers

Dies muss im Vorfeld vertraglich geregelt werden und richtet sich nach der vertraglichen geschuldeten Verpflichtung des Baubetreuers, die mit dem Bauherren eingegangen wird. Der Baubetreuer hat kein Weisungsrecht gegenüber bauausführenden Unternehmen. Er kann sich auf Wunsch des Bauherren an den Bauleiter des Unternehmens wenden.

Überwachungsauftrag

Die Verpflichtung des Baubetreuers besteht also in einem Überwachungsauftrag. Der Umfang besteht entweder in einer vollumfänglichen konkret vertraglichen Überwachung oder als zusätzliche Kontrollinstanz, die sich auf die stichprobenartige Baubetreuung beschränkt.

Die Erfolgshaftung des Baubetreuers

Diese wird unterschieden in zwei Kategorien: die „Stichprobenartige Baubetreuung“ oder die erweiterte „Baubegleitende Qualitätskontrolle“.

Bei der Stichprobenartigen Baubetreuung muss der Leistungsgegenstand genau definiert werden, z. B. Gründungskontrolle, Bewehrungskontrolle der Betonsohle, betonieren nach Betonüberwachungsklassen, Fußpunktabdichtung des Mauerwerks, Bauwerksabdichtung, Überwachung Fenstereinbau, barrierefreies Bauen eines Bades oder barrierearmes Einbauen einer Terrassentür.

Bauleiter für den Dachausbau
Dachbalken

Erweiterte Qualitätskontrolle

Bei der Erweiterten Qualitätskontrolle durch den Baubetreuer sind die Vorplanung, Planung, Ausführungsplanung und Bauausführung ebenfalls zu überprüfen. So wie der gesamte Bauablauf, also von der Baugrunduntersuchung bis zur endgültigen Bauabnahme und Schlüsselübergabe.

Besondere überwachungsbedürftige Bauleistungen

  • die anerkannten Regeln der Technik, die DIN-Vorschriften und Mängelerfassung
  • Prüfung der Ausführungsplanung und Baubeschreibung auf Sinnhaftigkeit
  • Abgleich der Ausführungsplanung mit der Baugenehmigung
  • Kontrolle der Baukosten, Zahlungsplan nach Gewerk, Baukostenobergrenze
  • Berichte und Mitteilungen über die tatsächlich verwendeten Materialien und fertiggestellten Bauabschnitte
  • Mängeldokumentation sowie die unterstützende Beratung der möglichen Mängelbeseitigung
  • Unterstützung der Parteien bei der gemeinsamen Entwicklung einer Problemlösung
  • Einhaltung schriftlicher Vereinbarungen und des Vertrages

Die Baubegleitende Qualitätskontrolle

Zum Zweck der „mängelarmen Errichtung eines Gebäudes oder Gewerkes“ ist die Baubegleitende Qualitätskontrolle als erfolgsbezogener Werkvertrag zu sehen.

Sollten sie in naher Zukunft ein Haus oder eine Umbaumaßname einer Bestandsimmobilie planen, nehmen Sie gern für ein erstes Gespräch Kontakt mit mir auf. Gern helfen ich Ihnen bei Ihrem Bauvorhaben.