Qualitätskontrolle sichert den Wert der Immobilie, ob Neubau oder Sanierung

Wer sich entschlossen hat ein Haus zu bauen, bauen zu lassen oder eine Immobilie erwirbt, der möchte sicherlich nicht in einem Haus wohnen, das mit Mängeln übersät ist. Manche Familien wagen aus lauter Angst vor dem „Baubestand Pfusch“ oder „Pfusch am Bau“ den Schritt zum Eigenheim nicht. Wie sollten Sie auch die Bauqualität beurteilen können? Dabei ist der Bau eines Eigenheims für viele eine sehr emotional Angelegenheit, das höre ich sehr oft von meinen Kunden. Deshalb ist es sehr wichtig, jemanden mit der „Baubegleitenden Qualitätskontrolle“ zu beauftragen, der rein rational mit der Erstellung des Eigenheims oder der Beurteilung einer Immobilie umgeht. Ein Sachverständiger, für den die spezifischen Verarbeitungsrichtlinien das Fundament zur Beurteilung der Bauausführung sind, muss das aus technischer Sicht beurteilen.

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Heutzutage werden die besten Baustoffe bis zur Marktreife entwickelt und nahezu alles wurde im Labor erprobt. Doch die Baustelle sieht oft anders aus. Aktuell sind laut regelmäßig erscheinendem Bauschadensbericht der Bundesregierung bis zu 85 % der Baumängel auf Fehler in der Planung und bei der Bauausführung zurückzuführen.

Häufig entstehen Verarbeitungsfehler auch durch Fahrlässigkeit oder häufigen Personalwechsel auf der Baustelle. Auf einer Baustelle habe ich schon drei Bauleiter gehabt und auf einer anderen vier Vorarbeiter. Sehr häufig schleichen sich dadurch Baumängel ein. Auch sind Kommunikationsfehler zu identifizieren; der eine denkt vom anderen, die Arbeit sei schon ausgeführt.

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Ein Mangel muss jedoch möglichst frühzeitig entdeckt und beseitigt werden, bevor er hinter Beton, einer Bauwerksabdichtung, luftdichten Ebene, Rigips oder Mauerputz verschwindet und nachfolgende Bauabschnitte eine Korrektur vielleicht nicht mehr zulassen. Sie sollten sich einen Qualitätskontrolleur/in von Anfang an mit ins Boot holen. Als fachlich versierter Baubetreuer vertrete ich ihre Interessen (auch Ihr Geld) auf der Baustelle gegenüber den ausführenden Bauunternehmen und Handwerkern.

Nur einige wichtige Zeitpunkte
für eine baubegleitende Qualitätskontrolle

  • Kellerdeckendämmung
  • Gebäudeeinführung (technische Leitungen)
  • Betonieren der Bodenplatte (Dämmung & Abdichtung)
  • Kontrolle des Erdgeschossmauerwerks auf handwerkliche Ausführung
  • Einbau der Fenster (Lastabtrag / Befestigung, Anschlüsse und luftdichte Ebene)
  • Dämmmaßnahmen
  • Erstellung einer luftdichten Ebene (für den Blower-Door-Test)
    vor dem Verarbeiten des Rigips
  • Vor Beginn der Innenputzarbeiten
  • Estrichtrocknung

Kosten für eine „baubegleitende Qualitätskontrolle“

Die Kosten richten sich nach dem vereinbarten Leistungsumfang und dem, was alles überprüft werden soll und muss beim Bauvorhaben. Aus der Erfahrung mit manchem Bauunternehmen muss man bei einigen dieser Bauträger mit oft unerwartet vielen Ausführungsfehlern rechnen.

Bei einem Bauvorhaben mit von mir durchgeführter Baubegleitung habe ich sehr viele Vorplanungsfehler, Planungsfehler und Ausführungsfehler (Mängel) feststellen müssen, so das ich diesbezüglich sehr oft zur Baustelle musste. Die zusätzlichen Kosten wurden in diesem Fall mit dem verantwortlichen Bauunternehmen abgerechnet.

Ein Hinweis an alle Baubegleiter und Bauherren

OLG Koblenz, Urteil vom 19.05.2016 – 1 U 204/14: Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein besonders hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt oder der Baubegleiter zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiv(er)en Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet; dies betrifft auch sämtliche Bereiche der Bauphysik, namentlich die Anforderungen an die Isolierung und Wärmedämmung. Dies gilt auch für einen externen Baubegleiter.

Des weiteren ist vom Baubegleiter die Arbeit auf Gebrauchstauglichkeit hin zu überprüfen, Hier speziell die Prognose und Kausalität. Der BGH hat in einem anderen Urteil die sichtbare Bauleistung durch einen Baubegleiter nachfolgend so bewertet. „Der geschuldete Erfolg bestünde darin, als Fachkundiger bei den vereinbarten Baustellenbesuchen erkennbare Mängel zu ermitteln und zu beanstanden.“


Regelmäßige Baustellenbesuche

Die baubegleitende Qualitätskontrolle sollte sich nicht auf einen Baustellenbesuch einmal pro Monat beschränken. Das ist dann für mich keine qualifizierte Baubegleitung mehr, vieles ist nicht mehr erkennbar. Die Anzahl der Qualitätskontrollen müssen in Abhängigkeit von den Bauphasen und Gewerken genau geplant werden, sonst sieht man die von nachfolgenden Bauarbeiten verdeckten Mängel nicht mehr. Mitunter lassen sich diese jedoch noch über Bauteilöffnungen erforschen, wenn der Verdacht auf einen Bauschaden besteht.

Eine Bauteilöffnung geht jedoch auch immer mit einer Bauverzögerung und zusätzlichen Kosten einher. Eine Abdichtung im Verbund zum Beispiel ist eben geöffnet und wieder verschlossen doch keine Abdichtung im Verbund mehr.

Eine Fundamenterdung lässt sich auch nicht einfach wieder ausgraben oder öffnen. Verlegungsfehler hab ich schon bei vielen Objekten ausfindig machen können.

Als erfahrender Handwerker und Bausachverständiger stehe ich Ihnen gern als objektiver Baubetreuer zur Seite. Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir, wenn Sie eine „baubegleitenden Qualitätskontrolle“ wünschen oder auch nur Mängel an Ihrem Bau vermuten.

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