Sachverständiger für Bauwertermittlung

Kaufberatung offenbart schwere Baumängel

09 April 2016

Welche Renovierungskosten kommen auf uns zu, wenn wir das Haus kaufen, sind die Angaben im Objektexpose schlüssig und vollständig? Beispiel: Angebot eines bekannten (Oldenburger) Maklerbüros:

  • Winkelbungalow: ebenerdig nutzbar, Dachgeschoss begehbar
  • Baujahr 1983
  • Wohnfläche 145 m²
  • Anzahl der Räume 4
  • Grundstücksfläche 583 m³
  • Kaufpreis 230.000 €
  • Gas, Zentralheizung
  • Bezugsfrei nach Vereinbarung, war noch bewohnt
  • Energieausweis wurde gerade erstellt

Ist-Zustand

Das Haus von 1983 wies optisch erstmal keine Unstimmigkeiten auf. Die Betonsteinpfannen von 1983 waren noch die erst Eindeckung und dem Alter entsprechend. Am Sockel fanden sich schon stärkere Fugenmörtelausbrüche. Die Fenster sind noch im Original. Beim Abklopfen der Fassade klang es hohl. Es war eine vorgehängte Fassade. Der untere Dachüberstand war aus Holz und wies doch viele Spalten zwischen den Brettern auf. Von unten hinter der vorgehängten Fassade fühlte ich mit den Fingern eine nicht mehr durchgängige Fußpunktabdichtung. An diesem Punkt wurde klar, es handelte sich um eine Holzrahmenbauweise. Im Haus selbst war fast alles mit Laminat und Fliesen belegt. Die Wände waren in Leichbauweise erstellt, mit Rigips beplankt, Raufasertapete tapeziert und mit einer Dispersionsfarbe gestrichen oder wie in den Nassbereichen gefliest. Im Bad und Dusche waren die Silikonfugen in einem technisch dermaßen schlechten Zustand, dass sich schon kleine Spalten gebildet hatten. Schimmel war leicht erkennbar. Der Dachboden war nicht ausgebaut, der Fußboden mit dünnen OSB Platten belegt. Diese wiesen auch schon getrocknete Wasserspuren auf. Gleicher Zustand war an den Faserplatten unter den Betonpfannen zu erkennen.

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Einen luftdichten Anschluss im Deckenbereich konnte ich nicht wirklich ausmachen. Es wurden Folien verbaut. Die Sparren waren aus Holz in Form eines Doppel-T-Trägers (Bild 2). Ab hier hatte ich eine bestimmte Ahnung, um was für einen Haustypen es sich handeln könnte. So suchte ich im Dach nach Indizien des Holzschutzes und wurde an einem Sparren auch fündig. Es handelte sich um ein sogenanntes „OKAL–Haus“. Im Elektro-Hausanschlusskasten sah ich die Kabeleinführung und die damals bei der Erbauung schon zerstörten Fußhölzer. Die Fußpunktabdichtung war auch schon teilweise zerstört. Bei der Befragung der derzeitigen Mieter nach den Verbrauchskosten (Elektro und Heizkosten) erwiderten diese 365,00 € pro Monat.

Soll-Zustand

Das Objektexpose ist mal wieder von einem „Könner“ erstellt worden. Sehr schöne Bilder, doch Expose und Haus haben wenig gemeinsam. Hier müsste noch intensiver durch Bauteilöffnungen untersucht werden, ob die Bauweise mit den damaligen Vorschriften übereinstimmt. Dies ist aber erst mal nicht Gegenstand meines Termins und wurde auch vom Eigentümer nicht geduldet.

Schlussfolgerungen (Beurteilungen)

Dieser nachfolgende Satz im Expose macht wohl oder sollte jeden hellhörig machen: „Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden.“

Kurzfazit
Auf Nachfrage beim Makler bezüglich einer Baubeschreibung gab es keine Baubeschreibung mehr von diesem Haus. Zu diesem Haustyp wird man jedoch massenhaft Kommentare im Internet finden. Zum Zeitpunkt der Besichtigung gab es noch keinen Energieausweis. Die rechtliche Relevanz bei der Bewerbung von Häusern oder Wohnungen können Sie unter news.immowelt.de nachlesen. Bußgelder sind dann an der Tagesordnung. Auf die Elektroinstallation und Heizung möchte ich hier nicht noch näher eingehen. Im Bad und Dusche waren die Silikonfugen in einem dermaßen schlechten Zustand, dass mit 95 %-tiger Sicherheit schon länger Wasser an die Rahmenhölzer gewandert sein dürfte. Bei einer Bauteilöffnung würde ich hier wahrscheinlich Schimmelpilze und Moderfäulepilze auch an dem verbauten Holz finden. Dach und Haus müssten auf Holzschutzmitteln untersucht werden wie PCB, Formaldehyd oder andere krebserregende Schadstoffe. Siehe auch:www.umweltanalytik.comwww.boege-ambulanz.de

Zusammenfassung

Nach kurzer Besichtigung musste ich meinem Kunden vom Erwerb abraten, es sei denn der Makler würde das Haus für den Grundstückspreis verkaufen wollen. Allein schon die Heizkosten spiegeln eine sehr spartanische Dämmung des Hauses wider.

Lösungsvorschlag

Kaufen, abreißen und wieder ein neues Haus auf das vorhandene Grundstück bauen. Wobei im Vorfeld des Erwerbs die Abrisskosten und die Entsorgungskosten des mit Holzschutzmittel versehenes Baumaterial zu ermitteln wären.

Kostenschätzung für etwaige Sanierungsmaßnahmen

  • Laut einer Gemeinschaftsstudie der Fachhochschule Südwestfalen mit der Leuphana-Universität Lüneburg sind bei im Eigentum befindlichen Gebäuden von 1980 bis 1989 die elektrischen Anlagen stark veraltet. Bei einer Holzrahmenbauweise steigt damit auch die Brandgefahr. Sprich die gesamte elektrische Anlage des Hauses sollte erneuert werden.
  • Die Betonsteinpfannen sind von 1983 also 33 Jahre alt. Der Zenit ist überschritten.
  • Die Heizungsanlage müsste demnächst erneuert werden.
  • Beim Neuerwerb müsste die Deckendämmung erneuert werden. Will man den Taupunkt in die Wände verlagern, müssten die Wände mit Dämmung aufgebessert werden.Dann wird die Erneuerung der Fenster anstehen.
  • Der Schornsteinfeger sollte sich vor dem Erwerb des Hauses den Schornstein und die Heizungsanlage ansehen, häufig sind Schornsteinfeger auch Energieberater.
  • Oder alternativ dazu doch lieber Abriss und Neubau in Erwägung ziehen!