Schwarzarbeit-Binsenweg-3-Bad-Zwischenahn

Verlust der Mängelansprüche bei Werkleistungen in Schwarzarbeit

18. April 2018

Am 01. April 2016 bin ich zum Binsenweg nahe dem Museumskroog in Bad Zwischenahn Ortsteil Specken gerufen worden. Die Besitzerin des Einfamilienhauses klagte schon am Telefon über Risse in den Wänden im 1. OG, abgerissene Silikonfugen im ganzen Haus, Risse in einer Klinkerwand am Geräteschuppen, Ungereimtheiten im Dach, hier Durchfeuchtungsschäden, fehlende Isolierung, unfertige Dampfsperre und auch falsch gesetzte Dachbodentreppe sowie zu guter Letzt noch über tropfende Dachrinnen.

Im Rahmen meiner Wohnungsbegehung sollte ich mir die Schäden genauer anschauen. Bei diesem Termin wurden alle oben angeführten Gewerke gesichtet und untersucht. Im Dach fielen mir falsch gesetzte Stempel auf, das war mir bereits bei Einsicht in die Statikpläne aufgefallen. Hierdurch ist der Lastabtrag nicht eingehalten worden. Um die Sache abschließend zu klären, habe ich nochmals einen Statiker aus Oldenburg hinzugezogen. Diese Vorgehensweise sichert meine Einschätzung ab und der Statiker kann anhand von Fotos Empfehlungen für einen sicheren Lastabtrag berechnen. Diese müssen dann nur noch von einem Zimmermann fachmännisch umgesetzt werden. Nach einem gemeinsamen Treffen beim Statiker hat der Zimmermann die Lösung des Statikers auf der Baustelle umgesetzt. Grundsätzlich hätte jedoch die Bodentreppe gegen den Willen der Bauherrin umgesetzt werden müssen, um die ürsprünglich berechnete Statik einzuhalten.

Bezahlt der Bauherr Bauhelfer „schwarz“, stehen ihm gegen die Bauhelfer keine Erfüllungs-, Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche zu. Hat der Architekt von der illegalen Beschäftigung der Bauhelfer keine Kenntnis, kann ihn der Bauherr nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Ich möchte in diesem Bericht aber nur erst mal auf den Fliesenbelag und den Klinkerriss am Geräteschuppen eingehen. Das Haus ist zu diesem Zeitpunkt vier Jahre alt. Es ist in einfacher Grundform erstellt worden. Auch ließen sich bereits deutlich die Fugenabrisse im Übergang zu den Sockelfliesen erkennen.

Achtung: Keine Gewährleistung bei Schwarzarbeit!

Nach einiger Zeit waren die Schäden untersucht und dokumentiert. Bei solchen Schäden haben die Eigentümer eigentlich gute Möglichkeiten, auf Nachbesserung zu klagen beziehungsweise erstmal sollte man den Unternehmer mit den Schäden konfrontieren. Diese sind häufig bereit, die Fehler zu korrigieren.

Im Laufe der Gespräche stellte sich unter anderem heraus, dass die Fliesen in Schwarzarbeit verlegt worden sind. Ebenfalls sind die Dämmung unter dem Estrich und der Estrich selbst auch in Schwarzarbeit ausgeführt worden.

Die Fugenrisse an der Klinkerwand hätten eigentlich vom Bauunternehmer ausgebessert werden können, der hatte sich auch in persönlichen Gesprächen dazu bereit erklärt. Doch die Balken des Geräteschuppens hätten erst gekürzt werden müssen. Langsam wird’s langweilig: Leider war das Dach auf dem Geräteschuppen auch in Schwarzarbeit ausgeführt worden.

Als gelernter Handwerker und erfahrener Baubetreuer und Bausachverständiger fühlte ich mich hier bereits fehl am Platz bei all der geleisteten Schwarzarbeit am Bau.

Der Werkvertrag führt durch Schwarzarbeit zur Nichtigkeit von Mängelansprüchen. Der BGH hat entschieden, dass der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gemäß §134 BGB* nichtig sei. § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG** enthalte das Verbot zum Abschluss eines Werkvertrages, wenn dabei vorgesehen sei, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt.

Das Verbot führe jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. (Vorteil hier auch die Verabredung von Umsatzsteuerhinterziehung, immerhin 19 % billiger gebaut für die Bauherrin).

Häuser (hier ein Einfamilienhaus) werden beim oder vor dem Verkauf nach der sogenannten Sachwertrichtlinie bewertet, dadurch ergibt sich ein Preis. Die oben aufgezählten Mängel müssen zwingend offengelegt werden, ansonsten ist das Rechtsgeschäft sittenwidrig. Auch fehlt bei diesem Haus, wie so oft, nicht nur die Baugrunduntersuchung.

Jetzt entscheiden Sie nochmal: Lohnt sich Schwarzarbeit?


An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass besagte Auftraggeberin und verantwortliche Bauherrin meine Expertise gesucht hat, jedoch den entstehenden Aufwand nicht bezahlen wollte und ich berechtigte Zweifel habe, dass selbige Mängel fachgerecht behoben werden. Weswegen ich wenigstens meiner Sorgfaltspflicht nachkommen möchte und explizit auch auf die in Schwarzarbeit ausgeführten Baumaßnahmen hinweisen muss. Sollten diese bekannten Mängel beim Verkauf der Immobilie verschwiegen werden, dann im Wissen des Eigentümers, was eine Kaufrückabwicklung möglich macht.


Dieses Haus am Binsenweg in Bad Zwischenahn ist eine Fundgrube für Baumängel. In weiteren News werde ich noch detaillierter auf einzelne Fehler eingehen.