Wertermittlung eines Einfamilienhauses

02 Juli 2014

„Wir haben ein schönes Haus für uns gefunden, bitte erstellen Sie ein kurzes Baugutachten.“ Der Kunde möchte vor dem Kauf ein Haus bewertet haben, er selbst bezeichnet sich als Laie.

Auftrag – Beweisthema – gegebener Sachverhalt

Erstellen eines Gutachtens mit dem Schwerpunkt der Schadensanalyse und sich daraus ergebenden Sanierungskosten.

Das Niedrigenergiehaus soll 440.000 € kosten und ist 13 Monate alt. Diese Immobilie sollte auf mögliche Baufehler untersucht werden und darauf, ob der Wert angemessen ist. Mein Auftraggeber machte einen Termin mit dem Bauherren und dem Makler für mich aus.

Angebot eines bekannten Oldenburger Makler Büros
Einfamilienhaus voll ausgebaut, im EG zusätzlich ein Wintergarten und OG, desweiteren befinden sich im Vollkeller die Technikräume und ein Fitnessraum. Der Dachboden ist durch ein Dachluke gut begehbar und noch ausbaufähig.
Alle Räume sind mit Parkett oder Fliesen ausgestattet. Im Haus ist eine hochwertige Nolte Küche eingebaut.
Wohnfläche 157 m², Nutzfläche 122 m², Grundstück 470 m²
Parkflächen für mehrere Autos
3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer
Endenergiebedarf 33 kWh/m² pro Jahr
Zentralheizung Gas mit Solarkollektoren für Warmwasser und ein etwa 1.000 l Speicher

Tatsachen-Feststellungen – Ortsbesichtigung – Untersuchungsmethode

Das Haus aus dem Bezugsjahr von 2013 sah erstmal sehr gut aus und war modern gestaltet. Alles schien massiv gebaut, architektonisch anspruchsvoll. Die Fußböden waren mit Parkett und Fliesen belegt. Auch der Kellerfußboden war gefliest. Die Wände in Raufasertapete mit einer Dispersionsfarbe gestrichen. Die technisch beschriebenen Anlagen des Exposes stimmten überein. Das Haus verfügte über eine Lüftungsanlage für Be- und Entlüftung im gesamten bewohnten Haus. Die Lüftungsrohre waren geriffelt. Die unter Putz verbauten Elektroleitungen waren für mich bewertbar.

Im Keller zeigte sich mir eine feuchte Stelle an einer Ecke, es sah nach einem Riss aus, der „kosmetisch“ mit Beton überarbeitet wurde. Es schien sich jedoch dabei auch um eine ausgeprägte Wärmebrücke zu handeln. Näheres würde ich von draußen noch erkennen. Im ersten OG zeigten sich Risse in der Rigipsverkleidung.

Im Dachboden sah ich eine nicht nach den „Regeln der Technik“ ausgeführte und nach der EnEV geforderte Ausführung der Luftdichtheit. Allein im Dachboden erkannte ich 12 unterschiedliche Klebebänder und nicht eine Anpressschiene. Fast alle Luftdichtheitsanschlüsse waren regelwidrig ausgeführt, mit Panzerband ist kein luftdichter Anschluss herzustellen. Man sah die nicht fachgerechte Montage der Solarleitungen und die Durchführung der Leitung durch die Luftdichtheitsschicht (Folie), die ebenfalls zu bemängeln war.

Zu sehen war auch ein im Volksmund so genannter Entlüftungsschlitz. Dieser Fugenschlitz ist eigentlich ein Entwässerungsschlitz, der aber hier hinter die aufgehende Abdichtung des Garagendaches führte und so Wasser unter die Dachbitumenbahn leiten könnte.

Unter näheren Augenschein nahm ich auch einen weißen Dämmstreifen, die Kellerdämmung an der Klinkerwand. Die Dämmung wurde punktförmig aufgeklebt und Wasser konnte so hinter die Dämmung laufen. Man kam gewissermaßen aus der Badewanne und zog sich gleich eine Regenjacke an, ohne sich abzutrocknen. Die Stöße waren nicht mit Bitumen verklebt.

Im Angebot war die Bauausführung nachzulesen. In dieser sind so viele Ungereimtheiten zu lesen, dass ich die Untersuchung einstellen musste.

Zustand

Dieser ergibt sich aus dem vorherigen Textabschnitt. Es gibt an diesem Haus mehrere kardinale Fehler, die eigentlich nicht mehr korrigiert werden können. Bei den zwischen der Baubeschreibung, dem Angebot des Bauunternehmers und den am Haus vorgefundenen Tatsachen verzichte ich hier auf die weitere Beschreibung.

Schlussfolgerungen (Beurteilungen)

Die Fehlerquote an diesem Haus ist sehr hoch und teilweise irreperabel. An diesem Bau sind die Schutz und Hinweispflichten gegenüber dem Bauherren stark vernachlässigt worden. Allein wegen mindestens 4 Planungs- und Ausführungsfehlern an diesem Haus habe ich zum Beispiel woanders eine Kellersohleplatte wieder entfernen lassen. Bei diesem Haus müssten wohl die Kellerwände auch entfernt werden. Die nach der EnEV geforderte Luftdichtheit sollte nochmals mit einem Blower-Door Test nachgewiesen werden. Ein Luftdichtheitskonzept gab es an diesem Bau wohl nicht. Makler und Eigentümer haben mir untersagt, mit dem bauausführenden Unternehmen Kontakt aufzunehmen.

Zusammenfassung

Eingehende Untersuchungen und Bauteilöffnungen müssten noch folgen, um abschließend ein Urteil fällen zu können. Ohne Erlaubnis des Bauherren ist das nicht machbar. Ich riet vom Kauf des Hauses ab. Die Bauherren haben sich daraufhin für ein anderes Haus entschieden.

Der Makler, der bei der Besichtigung zugegen war, hat mich 10 Tage später gebeten, das Gutachten zu vernichten. Eine Woche später war das Objekt bei einem anderen Makler zum Verkauf im Angebot.

Weg der Problemlösung

Entweder maximal 270.000 € bezahlen oder das Haus nicht erwerben.